신규 물류센터 공급 하락세...저온 센터 임차인 유치 경쟁↑
2023년 하반기 수도권 물류센터 신규 공급이 2020년 하반기 이후 3년 만에 하락세로 전환됐다. 하반기 신규 공급량은 247만5천㎡(75만평)로, 2023년 상반기 대비 약 23% 줄었다. 물류센터 인허가 물량은 2022년 상반기 528만㎡(160만평)로 최고점을 찍은 후, 1년째 감소세다. 인허가 물량 하락은 물류센터 임대차 시장의 공급 과잉 우려와 공사비 인상에 따른 개발 비용 증가가 원인이다. 대규모 물류센터 개발로 발생하는 화물 교통량, 분진, 미세먼지 유발 등 민관의 부정적 인식도 한몫 했다. 지자체의 물류센터 인허가 조건 강화 등 앞으로도 신규 물량 증가는 어려울 것으로 예상된다. 올해 예정된 수도권 물류센터 공급량은 약 412만5천㎡다. 전년보다 27% 감소한 수치지만, 적지 않은 규모다. 상업용 부동산 종합 서비스 기업 알스퀘어(대표 이용균)가 발표한 '2023 하반기 수도권 물류센터 시장 보고서'에 따르면 2023년 하반기 수도권 물류센터 공실률은 10.3%다. 지난 상반기 대비 6.4%p 하락했다. 특히, 저온 센터 공실률은 상반기보다 30.2%p나 줄어든, 35.5%를 기록했다. 저온센터의 공실이 급격하게 줄어든 이유는 3PL(Third Party Logistics) 기업이 '마스터리스(재임대)'를 진행한 영향이 크게 작용해서다. 실사용이 아닌 전대차 사업을 하고 있기 때문에 실질적인 저온 센터 공실률은 35.5% 보다는 높을 것으로 추정된다. 저온 센터의 공실이 장기화되며, 임차인 유치 경쟁도 활발하다. 무상임차 기간을 3개월 이상 제공하는 사례 등 일부 권역에서 상온과 저온 센터간 실질 임대료 격차가 줄고 있다. 대형 물류센터가 몰린 동남권(이천지역)의 경우, 2022년 하반기 상온과 저온간 임대료 격차는 3.3㎡당 2만8천789원이었다. 2023년 하반기에는 2만6천624원으로, 2천165원 더 좁혀졌다. 중소 3PL 업체를 중심으로 물류센터 면적 효율화도 이어진다. 중소 3PL 업계는 물동량이 일정하지 않고, 대외 환경 변수 영향이 크다. 높은 금융 비용의 인프라 투자 강행은 부담이다. 최근 중소 3PL 업체는 '공유 물류센터'를 통해 이 부담을 해결하고자 한다. 국토부는 2020년부터 스마트공동물류센터를 개발 중이다. 첫 사업인 '천안스마트공동물류센터'를 올해 상반기부터 운영한다. 진원창 빅데이터컨설팅팀 이사는 “물류센터 공급이 하락 추세다. 그러나 올해 대규모 공급이 예정돼 있어 임차 유치 경쟁이 치열하다. 물류센터 PF발 리스크는 2025년 이후 공급에 영향을 미칠 것"이라며 "공실을 해소할 수 있는 중국 이커머스의 국내 진출이 미치는 영향에 주목할 것"을 말했다.
