엘베 없고 낡아도 OK...로카101이 노후 건물로 수익 내는 법

"저희는 오히려 문제가 있는 건물이나 토지를 선호합니다." 로카101은 노후화된 도심 건물을 리모델링해 1인 가구의 주거 문제를 해결하고, 도시 재생까지 기여하는 부동산 프롭테크 기업이다. 지나치게 낡거나 생활 편의시설이 부족한 건물의 아래층은 상업 시설로, 윗층은 거주지로 탈바꿈해 수익을 창출한다. 이 과정에서 탄생한 1인 가구 기숙사 브랜드 '픽셀하우스'는 누적 65개 지점을 돌파했으며, 연평균 3천300가구가 이용 중이다. 2022년 15개로 시작했던 픽셀하우스의 객실 수는 현재까지 1천100세대를 공급할 정도로 성장했고 공실률은 5~7% 수준에 불과하다. 이러한 높은 성장세를 바탕으로 회사는 꼬마빌딩 소유주를 대상으로 한 종합 솔루션 사업에도 진출했다. 단순 공간 임대를 넘어 도시 공간을 기획하고 개발·운영까지 아우르는 '도시형 운영체제(OS)'를 목표로 하는 박준길 로카101 대표를 서울 삼성동에서 만나 회사 창립 배경과 꼬마빌딩 솔루션 사업 특장점, 회사 청사진에 대한 이야기를 들어봤다. 외국인 친구 주거 문제가 '픽셀하우스'로…5천평 도시 재생 효과도 아파트 앱 '아파트너' 개발사 피터팬 창립 멤버였던 박 대표가 1인 가구 기숙사 사업에 관심을 가지게 된 것은 외국인 교환학생 친구 때문이었다. 박 대표는 "친구들 중에 외국인 유학생들이 있었는데, 한국에서 집을 구하기 어려워하는 경우가 많았다"며 "언어 장벽도 있지만 보증금이 비싸다거나 계약기간이 길다는 문제가 있었다. 이 때 느꼈던 불편함을 해결하려고 처음에는 집을 소개하는 플랫폼을 창업했었지만, 중개만으로는 문제를 해결하기 어렵다는 판단 아래 직접 서비스를 만들어 운영하는 방식으로 전환하게 됐다"고 소개했다. 1인 가구 기숙사 브랜드인 픽셀하우스는 노후 도심 공간을 재생해 운영되는 것이 특징이다. 공실이 늘어난 노후 건물은 건물주에게도, 도시에도 부담이 되는데 이를 1인 가구 주거로 전환해 거주자에게는 합리적 주거를, 투자자에게는 안정적인 수익을 얻을 수 있는 구조로 설계했다. 2016년 사업을 시작한 이후 로카101이 픽셀하우스를 통해 재생한 도심 공간은 5천평 이상이다. 박 대표는 "결국 돈이 되는 일이 동시에 좋은 일이 될 수 있다는 것을 증명한 사례"라고 설명했다. 로카101은 청년 주거문제 해결과 도심 재생 공로를 인정받아 서울시 우수 소셜 벤처 표창을 수상하기도 했다. 픽셀하우스서 내재화한 밸류체인 '꼬마빌딩 솔루션' 토대됐다 회사 출발점이었던 픽셀하우스는 로카101이 인공지능(AI) 기반 꼬마빌딩 멀티테넌트 솔루션 사업에 진출하는 징검다리가 됐다. 로카101은 픽셀하우스를 직접 운영하면서 인허가, 설계, 시공, 민원, 공실 관리까지 전 과정을 경험했고, 이때 쌓인 현장 경험이 네트워크 확장의 토대로 작용한 것이다. 박 대표는 "부동산 사업은 앞서 설명한 주요 과정 중 하나라도 어그러지면 전체 리스크로 이어진다"며 "각 영역을 직접 경험하고 관리하면서 내부의 기준과 매뉴얼이 확립됐다. 또 운영 중 발생한 문제를 설계와 시공에 곧바로 반영할 수 있는 구조를 만들었고 이런 반복 과정이 내재화된 밸류체인을 완성시켰다"고 강조했다. 로카101이 운영 중인 꼬마빌딩 솔루션 'PXZ AI'는 빌딩 운영 전반을 하나의 OS처럼 통합 제어하는 AI 기반 운영 자동화 솔루션이다. 이 솔루션은 건물 운영 과정에서 발생하는 비효율적인 업무를 AI와 사물인터넷(IoT) 기술로 자동화해 운영비용과 노동력을 절감하고 순영업소득(NOI)을 극대화해 자산 가치를 개선하는 것이 주된 목적이다. 청사진은 '도심형 OS'…"고객·기업·파트너 선순환 구조 만들 것" 1인 가구 기숙사 브랜드에서 꼬마빌딩 솔루션 사업으로 회사를 확장한 박 대표는 로카101이 나아갈 방향으로 '도시형 OS'를 제시했다. 단일 지점 운영에서 나아가 건물 단위로 도시를 개선하는 운영 플랫폼으로 성장하겠다는 포부다. 박 대표는 "(슬럼화된) 도시를 살리고 전체를 운영할 수 있는 프로젝트"라며 "건물 리모델링을 통해 건물 고층부에는 주거가, 저층부에는 상업시설이 들어가는 미니 주상복합들이 동네 여기저기에 만들어지고 이를 기업형 관리로 응대해 민원이나 수납, 입퇴실 등을 AI로 관리하게 된다"고 설명했다. 이어 "고객들은 AI와 현장 인력을 통해 전문화된 서비스를 받을 수 있고, 상업공간에는 파트너사들이 들어가 건물 전체의 수익성을 높이는 대신 건물이 매각됐을 때 그 수익을 공유받을 수 있는 선순환 구조"라고 덧붙였다.