이상준 알스퀘어 팀장 "부동산 보유 기업, '시장 나침반' 될 것"
"앞으로 20년은 부동산을 보유한 기업들이 '시장의 나침반'이 될 겁니다." 이상준 알스퀘어 CRE 컨설팅팀장(이사)의 전망이다. 그는 국내 상업용 부동산 시장이 중대한 변곡점을 맞았다고 진단했다. '기관투자자 중심'에서 '기업 자체'가 부동산을 전략자산으로 관리하며 시장을 이끄는 구조로 전환되고 있다'는 것이다. 업계에 따르면 국내 상장·코스닥 기업 중 약 20%가 부동산을 보유 중이다. 기업 5곳 중 1곳은 소유한 부동산을 두고, 운용을 고민하고 있다는 의미다. 이들은 더 이상 부동산을 단순 투자 대상으로 보지 않는다. 특히 최근 10년 동안 각 사업영역에서 탄탄한 비즈니스를 진행해 온 중견기업들은 사업 전략의 일부로, 경영 자산으로 적극 관리하려는 움직임을 보이고 있다. 이상준 팀장은 이 변화의 중심에서 데이터와 전략, 공공 개발을 연결하는 새로운 CRE 자문 모델을 제시하고 있다. "상업용 부동산 시장, 거센 파도에 휩쓸리는 중" 이상준 팀장에 따르면, 미국의 기준금리 인하 기조는내년에도 2~3차례 이어질 것으로 예상된다. 그러나 우리나라의 기준금리 인하 방향성을 장담하기 어려운 상황이다. 다행스러운 것은 한국 경제성장률과 기업 실적이 전반적으로 개선될 것으로 보인다는 점이다. 개별 기업 실적은 올해보다 소폭 상승할 것으로 예상된다. 이에 따라 영업비용 감축을 위해 임대료가 낮은 권역으로 이동하는 기업이 늘면서, 부동산 자문사 실적도 개선될 전망이다. 시장의 복잡성도 과거와 다르다. 저금리에서 금리 인상으로, 팬데믹 이후 공간 수요 변화, 인플레이션, 경기 둔화가 겹치며 기업 부동산 시장은 새로운 리스크 구조에 놓였다. 이상준 팀장은 "부동산을 단순히 사고파는 차원을 넘어 세밀한 전략이 필요한 시점"이라고 강조했다. 이 팀장은 "매입·처분 타이밍, 건물 활용 방안, 지방 빌딩의 재배치까지, 과거와는 다른 접근이 필요하다"며 "경험과 감이 아니라 데이터와 전략으로 움직여야 하는 시대가 됐다"고 말했다. 섹터별 명암, 데이터가 답이다 이상준 팀장은 '상업용 부동산 시장의 섹터별 명암이 뚜렷하게 갈린다'고 진단했다. 물류센터와 데이터센터, 오피스 시장이 각각 다른 국면을 맞고 있다는 설명이다. 이 팀장은 "물류센터는 이커머스 성장에 따른 수요 증가로 성장하면서 공급이 급증했고, 일부 지역에서는 과잉 공급, 공실률 상승, 임대료 하락 등이 현실화됐다"면서 "하지만 최근 몇 년간 물류센터 인허가 물량이 급감하면서 새로운 시장 균형점을 찾는 중이다. 입지와 물류 효율성에 따라 자산 가치가 크게 갈릴 것으로 본다"고 예상했다. 또 그는 "물류센터의 경우 단순히 넓은 창고가 아니라, 첨단 물류 시스템과 교통 접근성, 인력 수급 가능성까지 고려한 전략적 입지 선정이 중요해졌다"고 강조했다. 데이터센터에 대한 전망은 더욱 긍정적이었다. 이 팀장은 "AI 시대의 핵심 인프라다. 기업의 클라우드 전환과 AI 서비스 확대로 데이터센터 수요는 폭발적으로 증가하고 있다"며 "전력 공급과 냉각 시스템, 네트워크 인프라를 갖춘 입지가 핵심"이라고 말했다. 이어 "데이터센터가 단순 부동산 자산을 넘어 디지털 인프라 투자의 성격을 띠고 있다"고 덧붙였다. 기업들이 사업 확장을 위해 데이터센터 확보에 적극 나서고 있다는 것이다. 반면 오피스 시장은 복잡한 양상이다. 이 팀장은 "하이브리드(출근+원격) 근무 확산 추세와 출근 비중을 늘리는 움직임이 동시에 나타나고 있다. 또한 신규 업무권역으로의 이동 등에 따라 서울 주요권역의 오피스 공실률이 완만하게 상승하고 있다"며 "다만 프라임급 빌딩과 구형 빌딩 간 양극화가 심화되고 있는데, 최신 설비와 ESG 인증을 갖춘 빌딩은 여전히 선호되지만 노후 빌딩은 공실과 임대료 하락에 직면하고 있다"고 말했다. 그는 오피스 시장에서 기업들이 단순히 면적을 줄이는 게 아니라, 더 좋은 품질의 공간으로 이동하는 '업그레이드 전략'을 취하고 있다고 분석했다. 따라서 기업들은 보유 오피스의 경쟁력을 냉정하게 평가하고, 리모델링이나 용도 전환, 처분 등을 전략적으로 결정해야 한다는 조언이다. 이상준 팀장은 "섹터별로 이렇게 다른 양상이 펼쳐지는 시장에서, 데이터 없이 감으로 의사결정하는 건 위험하다"면서 "알스퀘어는 각 섹터의 공실률, 임대료 추이, 거래 동향을 실시간으로 분석해 기업들이 정확한 판단을 내릴 수 있도록 돕는다"고 설명했다. CRE, 투자 자산에서 전략 자산으로 이상준 팀장은 기업 부동산의 의미가 근본적으로 바뀌고 있다고 말한다. 특히 기업들의 접근 방식이 달라졌다는 점을 주목했다. 단순 투자 목적을 넘어 사업 전략의 일부로 부동산을 관리하려는 움직임이 대기업뿐 아니라 중견·중소기업까지 확산되고 있다. 복잡해진 경제환경 속에서 전문 자문의 필요성도 커졌다. 기업들은 단순 정보가 아니라 데이터와 전략, 재무와 법률을 아우르는 통합 솔루션을 요구하고 있다. 이 팀장은 알스퀘어가 기존 부동산 자문사와 다르게 접근하는 방식을 세 가지로 설명했다. 첫째는 데이터 기반 분석이다. 이 팀장은 "알스퀘어는 인구 30만 이상 도시의 빌딩을 전수조사해 데이터베이스를 구축했다"며 "이를 바탕으로 시장 흐름을 분석하고 미래 가치를 예측하는 'RA 애널리틱스'를 운영 중"이라고 말했다. 이 접근은 불확실성이 큰 시장에서 기업들이 리스크를 줄이는 데 결정적이다. 경험 많은 전문가의 직관도 중요하지만, 객관적 데이터와 분석이 의사결정의 중심이 되고 있다는 설명이다. 둘째는 기업 경영전략과의 연계다. 이 팀장은 "우리는 단순히 부동산을 사고파는 자문이 아니다. 기업의 사업 전략, 재무 구조, 공시 및 세금, 손익 분석까지 함께 고려한 통합 전략을 제안한다"고 밝혔다. 본사 사옥과 물류센터, 지점, 공장, 창고 등 기업이 보유한 모든 부동산을 '비즈니스 자산'으로 관리하는 방향이다. 부동산 자문이 단순 거래 중개를 넘어 경영 컨설팅의 영역으로 확장되고 있음을 보여준다. 셋째, 공공 개발과의 접점을 만든다. 이 팀장은 "지방정부나 공공기관의 도시재생, 공공시설 개발, 인프라 투자 같은 공공 프로젝트와 기업 부동산 전략을 연결한다"고 설명했다. 공공개발사업 로드맵 리서치를 통해 기업들은 지역 개발 계획과 자신들의 부동산 전략을 맞춰갈 수 있다. 단순히 좋은 입지를 찾는 게 아니라, 미래에 좋은 입지가 될 곳을 먼저 찾는 전략이다. 이상준 이사는 지금을 한국 상업용 부동산 시장의 변곡점으로 규정했다. 이 팀장은 "지난 20년이 성장기였다면, 지금은 시장이 성숙하면서도 변동성이 커지는 위기와 기회의 혼재기"라면서 "앞으로 20년은 부동산을 보유한 기업들이 과감하고 전략적인 투자로 시장의 나침반 역할을 할 것"이라고 전망했다. 기관투자자 중심이었던 부동산 시장이 이제는 기업 자체가 부동산을 전략자산으로 관리하며 시장을 이끄는 구조로 전환되고 있다는 뜻이다. 이 팀장은 "불확실성이 큰 시대일수록 정확한 데이터와 전략적 사고가 중요하다"며 "기업들이 폭풍 속에서도 방향을 잃지 않도록 나침반 역할을 하겠다"고 말했다. 끝으로 그는 데이터의 중요성을 강조했다. 이 팀장은 "과거에는 베테랑 브로커의 경험과 네트워크가 경쟁력이었다. 지금은 객관적 데이터와 분석 역량, 그리고 기업 경영 전반을 이해하는 통합적 시각이 필요하다"고 역설했다. 그가 제시하는 것은 단순한 자문 서비스의 변화가 아니다. 기업 부동산(CRE)의 재정의다. 부동산이 투자 대상에서 '경쟁력의 원천'으로 바뀌었다. 불확실성의 시대에 경험과 감이 아니라 '데이터'와 '전략'으로 움직여야 하는 때다. 공공 개발과 민간 부동산을 연결하는 시도는 부동산과 도시 개발, 기업 전략이 융합되는 미래를 보여준다. 인구 30만 이상 도시의 전수조사 데이터, 기업 경영전략과 연계된 부동산 자문, 공공개발 로드맵과의 접점. 이것이 이상준 팀장과 알스퀘어가 제시하는 새로운 CRE 모델이다.
